С 1991 года от начала приватизации прошло более 20 лет – пора брать на себя бремя капремонта

С 1 января 2014 года вступил в силу федеральный закон о новом порядке капитального ремонта, согласно которому в финансировании работ должны принимать участие сами жители. Соответствующая строка в «розовой квитанции» появится уже в апреле.

Процедура взимания и расходования средств на капремонт описана в Жилищном кодексе, в который добавили целый раздел под номером IX, который называется «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В разделе 4 главы — 25 статей. Кроме того, поправки внесены в Налоговый кодекс и ряд иных нормативных актов. Все поправки сведены в единый федеральный закон от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ. До нынешнего года бремя собственности с нами разделяло государство через «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Теперь государство тоже будет участвовать, но немного иначе – через Регионального оператора фонда капремонта.

«Пенсионный фонд» для каждого дома

Ежемесячной платой «на капитальный ремонт» собственники жилых помещений в многоквартирном доме будут создавать своеобразный пенсионный фонд для своего дома. Государство будет обеспечивать его «страховую часть», потому что жилой фонд – это национальное достояние, а собственники – «накопительную», которая будет поступать к Региональному оператору фонда капремонта (далее региональный фонд), директор его уже назначен – Дмитрий Локтаев.
Сколько будем платить? По словам председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга Валерия Шияна, Минрегион рекомендует минимальный взнос в размере около шести рублей с квадратного метра жилплощади, максимальный — не более 10 процентов от совокупного дохода семьи.

По каким правилам действует фонд

Все вопросы капремонта будет решать региональный фонд. В средства фонда капремонта входят взносы собственников помещений и все начисленные на них проценты. При этом владельцы квартир вправе выбрать один из двух вариантов формирования фонда для своего дома: перечисление взносов на спецсчёт дома в кредитном учреждении или перечисление взносов на спецсчёт дома на счету регионального оператора Фонда капремонта региона.
В первом случае дом не вправе рассчитывать на средства регионального фонда.
Общие собрания для выбора способа ведения спецсчёта должны быть проведены в каждом МКД в течение двух месяцев с момента публикации региональной программы капремонта.
На общем собрании надо определить: размер ежемесячного взноса (не менее регионального минимума); перечень услуг и работ по капремонту (не менее регионального минимума); сроки капремонта (не позднее планируемых в региональной программе); владельца спецсчёта и кредитную организацию, в которой он будет открыт. Им может стать региональный оператор фонда капремонта или любой банк, имеющий право открывать спецсчета.
Перечень банков утверждается регионом.
В адрес фонда должна быть направлена копия протокола общего собрания. Если собственники не проведут собрание сами, местная власть обязана его созвать или же самостоятельно принять решение о направлении средств дома региональному оператору фонда.
Сведения о владельцах счетов и поступления на них будут контролироваться органами Госжилнадзора, которые обязаны вести специальный реестр.
Если взносы на капремонт аккумулируются вне фонда, и собственники не принимают решений об их использовании в то время, когда необходим капремонт, органы власти вправе создать для этого дома спецсчёт в фонде и забрать средства с независимого спецсчёта. Если владелец спецсчёта за месяц не исполнит такого решения, региональный оператор или любой собственник вправе сделать это через суд.

Всё решает общее собрание

Использование средств спецсчёта находится в исключительной компетенции общего собрания собственников МКД. Только оно вправе принять решение о выборе способа формирования фонда капремонта; размере взноса на капремонт в части превышения его размера над установленным в регионе минимумом; минимальном размере фонда капремонта в части превышения его размера над установленным минимумом (если он будет установлен законом СПб); выборе лица, уполномоченного на действия со спецсчётом; получении ТСЖ или УК кредита или займа на капремонт и его условиях.

Платёж с процентом

Платежи за капремонт будут считаться такими же обязательными, как и оплата жилья и коммунальных услуг, но будут называться взносом. Платежи обязательны с момента возникновения права собственности на жилье. Для нанимателей на правах соцнайма оплата капремонта будет включаться в плату за наём.
Должники по квартплате, как известно, уплачивают пени. Должники по взносам на капремонт обязаны уплачивать в фонд капремонта проценты в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ.
Обязанность платить взносы в фонд капремонта возникает у граждан только спустя 4 месяца после публикации программы капремонта региона. И то только в том случае, если их дом включён в эту программу.
Минимальный размер взноса устанавливается законом региона или постановлением губернатора. Он будет зависеть от общей площади квартиры, типа и этажности дома, стоимости проведения капремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем, нормативных межремонтных сроков и перечня работ по капремонту.
Собственники помещений в МКД вправе принять решение об увеличении такого минимума.
Взносы на капремонт входят в расчёт субсидий на оплату жилья.
Взносы на капремонт не уплачиваются собственниками квартир в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу. А также — при изъятии дома, земли или квартир для госнужд.

Что включает капремонт

В Жилищный кодекс впервые включён перечень услуг и работ, выполнение которых финансируется за счёт средств фонда капремонта. Ранее такого рода перечни входили только в нормативные акты министерств и ведомств, что вызывало разночтения и скандалы. Приведу этот перечень полностью. В него входит ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, лифтовых шахт; крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю; подвалов, относящихся к общему имуществу МКД; фундамента многоквартирного дома; утепление и ремонт фасада; установка общедомовых приборов учёта потребления коммунальных ресурсов, узлов управления и регулирования потребления ими.
Регион вправе дополнить этот перечень, но никак не сократить. Общее собрание собственников МКД также вправе расширить перечень, но только при увеличении суммы минимальных взносов и за счёт этого превышения.

Строго по очереди

В программу капремонта должен входить перечень всех МКД региона, кроме признанных аварийными и подлежащими сносу, а также перечень услуг и работ по капремонту. Кроме того, в ней должен значиться плановый год проведения капремонта общего имущества в каждом МКД. Очерёдность капремонта определяется регионами самостоятельно, исходя из критериев для каждого типа домов. В первоочередном порядке капремонт обеспечат: в МКД, в которых он требовался на дату приватизации первого жилого помещения, — если на дату утверждения региональной программы его еще не было; в МКД, где он требуется в порядке установления необходимости капремонта, утверждённого правительством РФ.
Изменения программы и сроков капремонта допускаются только по решению собственников квартир МКД.

Контроль собственников

Главный минус всех затрат на содержание жилого фонда — отсутствие у граждан возможности контролировать расходы. В данном случае право контроля гражданам дано. Так, средства за исполнение капремонта региональный оператор вправе перечислить только на основании акта приёмки выполненных работ. Акт должен быть согласован не только с местными властями, но и с уполномоченным собственников МКД. Правда, лишь в том случае, если капремонт шёл на основании решения общего собрания.
Региональный оператор может уплачивать в виде аванса не более 30% стоимости соответствующего вида работ.
Поскольку домом управляет общее собрание собственников жилья, то объёмы и сроки выполнения работ по капремонту должны утверждаться именно общим собранием. Поэтому очень важно принимать в этих собраниях участие и внимательно читать бумаги, которые поступают к жителям от управляющей компании.

Подготовила
Надежда РЫБАКОВА